March 7, 2005

住宅ローン返済と投資

inatoraさんのブログ住宅ローンと投資のことが書かれており、これについて思ったことを少し。

自分は、いろいろとリスクをとって分散投資をしていて言うのもなんであるが、繰上げ返済をした方が良いと思う。
それは住宅ローンにはレバレッジがかかっているからだ。
住宅ローンの金利と投資の利回りを単純比較するのは危険である。分母が全く異なるからだ。

例えば、残債が3000万円あって、100万円の余裕資金があったとする。どうするか?
全く迷うことなく繰上げ返済するのが良いと思う。
簡単にするため大雑把に考えると、期間短縮型の繰り上げ返済をする場合、繰上げ返済前の残債全額に対して短縮期間分の利息が節約できる。これは繰上げ返済時点で直ちに今後の返済額を減少できるものだ。
100万円を繰上げ返済して1年期間が短縮できたとしたら、ローン金利が年利2%であれば約60万円節約できる。住宅ローン減税分1%を差し引いても約30万円である。しかも、現在は定率減税があるため、二重還付はないので住宅ローン減税は1%フルには還付されない。
100万円で60万円の利益を得るのはとても大変なことである。手数料や税金を差し引いて年20%の利回りが確保できても単利で3年、複利で2.6年ぐらいかかる。

住宅ローンの残債に対して、運用資金が半分以上あれば、無理に返済せずに積極的に投資に資金を回しても良いと思う。このような状況にある人はかなり少数派だろう。
残債が多い場合はできるだけ早い時点で債務を減らした方が賢明だ。また後になって余裕資金ができたときに投資を考えても良い。もし自分が借りているローン金利より国債の利回りの方が高くなったりしたら、そのときは余裕資金をフルに投資に割り当ててもいいんじゃないだろうか。

自分の場合、住宅ローン減税効果を考えて、精神的にもお得感が高いので頭金をあまりたくさん入れずに住宅ローンを借りている。しかし、借り入れ後に生じた余裕資金は繰上げ返済を優先し、今までに蓄えていた資金や小遣い資金を投資に割り当てている。

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comments

フォローありがとうございます。

やはり、自分がフィナンシャルプランナーであれば平均的な顧客に対しては「返済したほうが良い」と答えることになるんだと思います。

特に、残債が大きければなおさらそう言えると思います。

  • inatora
  • March 07, 2005 16:57

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inatoraさんから直々のコメントがいただけるとは。
どうもありがとうございます。

自分の場合、実験部分でいろいろリスクを取っているだけに、メインの部分では安全志向にしています。

  • Gabbiano
  • March 07, 2005 19:03

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