August 16, 2005
不動産流動化の続き
今日はダヴィンチが大きく下げた。といっても、-21,000円（-5.77%）で死ぬほどではない。含み益はかなり減ったけど。
やっぱりそう来ましたか。一見地味な中間決算だったので下がるかとは思ったが、売りがさらに売りを呼んだ感じ。
今日の市場の結果しか見ていない人の感想はこんなもん。
さわかみファンドを一部解約して買い増し資金作ろうかなどと皮算用するもう一人の自分がいたり。
また改めて中間決算短信や説明会資料を見たけど、ダヴィンチの収益の柱は不動産ファンドのアセットマネジメントフィーといってもよい。
これは、一般の投資信託の信託報酬と似たようなもので、ファンドの運用額に対して何パーセントかの運用手数料をとっているもの。例えば、川上戦略で挙げられている私募の一任型ファンドではエクィティ金額（出資金額）の1.5%。
つまり、ファンドの運用額が大きくなればなるほど、利益が生まれることになる。
よって、基本的には、不動産をいっぱい仕込んで多くのファンドを組成し、投資家に投資してもらえれば、ダヴィンチの収益が上がる。
ファンドを組成して売り続けることができれば、ダヴィンチの勝ちである。
不動産をどれだけ仕込めるか、投資家をどれだけ確保できるか、などの見極めが重要になりそう。
そのうち限界が見えるので、その後の戦略なども聞いてみたいものだけど。
結局のところ、金子社長の手腕にかかっているというありきたりの結論か？
説明会資料の私募の一任型ファンドの概要を見ると、錬金術の雰囲気が出ていて面白い。
エクィティ1000億円にノンリコースローン3000億円を加えて、合計4000億円程度でファンドの運用を行っている模様。運用期間は取得期間を含めて最長１０年。レバレッジは４倍になる。
ノンリコースローンは、固定金利か変動金利かはわからないが、下に掲載されたグラフに物件利回り、ノンリコースローン金利、長期プライムレートの変化の実績＆予測を一緒に描いてあることをみると、変動金利なのかな？ 固定で借りても１０年以下なので今ならそんなに高い金利にはならないと思うけど。
ノンリコースローンなので、例えば、利子だけを返すようにして、レバレッジ４倍フルにかけて物件利回り－利子のインカムゲインを享受し、運用期間が終了して償還する時に担保不動産を引き渡してチャラにすることも、理屈の上では可能である。
物件を川下のREITに売却するときはローンを付け替えるとかすればいい。
この場合、ダヴィンチサイドはほとんどノーリスクである。不動産賃料の暴落でもない限り。
基本的には取得物件の価値をバリューアップさせて運用するので、不動産を売却すれば借金を返しても充分おつりが残るはず。
不動産のタマを確保できて、景気が急に冷え込まなければ、まだまだオイシイところはたくさんありそうな気はする。
といっても、川下戦略に書いてある公募型のREITの組成と上場が一巡すれば、一旦打ち止めの感じは出てきそうだが。。
- by Gabbiano
- at August 16, 2005 22:45
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