October 24, 2005
ＤＡオフィス投資法人
今のところ好調な株価を維持している（というか、さらに上昇の気配があって怖いぐらい）ダヴィンチであるが、先日上場したREITであるＤＡオフィス投資法人は、いろいろと物議を醸し出しているようである。
J-REITの実態について一番参考になるのは、雪風ファンドさんのページあたりだろうか。
まず、公募割れについてであるが、これは識者の予想通りという感じが強い。
実質の価値に比べて公募価格が高すぎて、公募で取得したあまり詳しくない投資家が嵌め込まれた結果になった。
公開初日は下げすぎたので、その後徐々に値を戻しているが、まあ４８～４９万円あたりが妥当なんだろうか？
ファンド組成側（ダヴィンチ）と証券会社に十分に利益がもたらされたはずである。
最近公開されたREITは公募割れ続出であり、あまり地合がいいとはいえない。強気で高めの公募価格を設定すると、市場を冷やしてしまって、逆に自分の首を絞める結果にもなりかねない。
次に、川上の私募ファンドから川下のREITへの売却価格が高すぎること。
例えば、メインの物件の一つであるダヴィンチ銀座（銀座ＯＭＣビル）とダヴィンチ銀座アネックス（銀座ＯＭＣビル東館）などは、96億円で取得して171.5億円で売却しているようである。
大幅に改装してバリューアップしたからだとは思うが、ちょっとやりすぎの感はある。
株主としては、利益が増えるのでいいことなのだが、あまり目に余るようだと後で悪影響がいろいろ出てくる心配がある。
最後に、組み込まれている物件に古いオフィスビルが多いということ。
これについては、自分としては個人的にそんなに気になるものではない。
ただし、ダヴィンチ銀座などは築４２年ぐらいなので、さすがにちょっと古すぎるようには思うけど。
自分が勤務しているオフィスのビルは、築１５年以上は経っていると思う。
まあまあ名が知れていたビルでもあるせいなのか、造りはしっかりしているし、快適である。
少し前にメジャーなテナントが出て行ったが、去年あたりに、大幅に内装などを改装したことによって、雰囲気もすごく良くなり、中だけをみると新しいビルに生まれ変わったような感じになった。そして、新たなテナントも埋まってきた。
構造的な面など、しっかり建てられているビルで、管理面もよく整備されていたら、そんなに築年数は関係ないようになるのがベストだと思う。
テナント側から見ると、内外装がきれいで、管理が良くて快適だったら、築年数なんてあまり気にならないと思う。
一番気になるのは、ビルの立地と雰囲気だろう。
テナントが入ってくれれば、賃料はあえて下げる必要はないし。
で、結局のところ、何が言いたいかというと、古いビルであっても、再生して良くなれば、価値が生まれるような社会になってほしいという願いがある。
やたらにスクラップ＆ビルドするのではなくて、立地が良くてちゃんとした造りのビルなら、コンディションしだいで価値が高まるようになってほしい。そうであれば、いろんな面で無駄なエネルギーが減り、もっと他の有益な経済活動にパワーを注ぐことができる。
欧州などでは、古いほど価値が高くなる住宅やビルもあるようだし、これからはそういう方向に進んだ方が良いように思う。
- by Gabbiano
- at October 24, 2005 13:08
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