Gabbiano Investments

不動産市況は、売り手市場に移行しつつある。
現在は、クラスＡ（大規模、３００億以上）の物件を中心に投資している。クラスＡ物件は、価格はまだ上昇していないが家賃は大きく上がってきている。
ちなみに、クラスＢ（中規模）の物件は価格が上昇して家賃も上がってきている。クラスＣ（小規模）の物件は価格が上昇して家賃は横ばいらしい。

また、開発物件や、不動産を持っている企業の株への投資にも移行しつつある。
投資対象の企業は、保有不動産が多く、かつその資産評価が低いところ。コアビジネスは不動産とは別にあり、順調なところ。修正PBRで0.6以下。
不動産の有効活用を提案していく。

まさに資産バリュー投資である。
不動産が絡む株については、自分がやるよりもダヴィンチに任せた方が100倍良いと思う。

１兆円ファンドの出資金は、現在2200億円ぐらい集まっていて、あと800億円。そのうち、ダヴィンチが自己資金の運用先として500億円出資。
出資者は、米国の財団、年金、保険会社などと、日本の年金や機関投資家などで、米国と日本が半々ぐらい。
運用は2009年で終了。
その次のファンドは、その頃の経済状況を想定すると、債券などが主力になる。ヨーロッパなどの債券に合った投資家を集める。

REITは、実際にやってみてわかったことは当初の予想よりも個人投資家の参加率が少なかったこと。時間やお金をかけて公募してもメリットが感じられない。
このため、現在では、出口はプレREITでの運用にとどまっている。

今後の最大のリスクは、金利の上昇が家賃の上昇より上回ること。
金利のオペレーションが上手くいって普通に金利が上昇していくことは十分に想定の範囲だと思われる。
がしかし、家賃の上昇スピードよりも早く金利が大きく上昇すると、戦略の見直しが必要になる。

ダヴィンチ株に投資している場合、不動産市況や金利動向のウォッチは必須であるが、これは他のどのような対象に投資していても必要なことだと思う。
買値にもよるが、コミットメントラインの40%成長が見込める限りは基本的にホールドでいいと思う。
ただし、現在の短期投機家の多さや株価の変動率を考えると、ときどき適当なところで利確していった方がいいのかもしれないけど。
積極的に買えるかどうかはわからないけど、あえて今すぐに売る理由は見当たらない。

ダヴィンチの現状は、企業の収益としては、まだまだ収穫はこれからが本番という感じかな。