January 28, 2007
自宅≠収益不動産
先日のエントリーにさわりを書いたけど、自分は基本的に「自宅≠収益不動産」でいいと思っている。
理想的には、収益不動産と比較して損がないような物件を購入できればいいのだろうけど、特に日本では該当するケースはかなり限られると思っている。
だから、まず前提として、自宅を資産としてはカウントしない考えを持っている。
例えば、資産家は、自宅の土地を更地にしてマンションを建てたら年利回りどれぐらいでまわせるから、DCF法で計算した理論価格がどれぐらいで、それと比較して妥当なこの値段で買ったとか、考えているのだろうか？ 大部分の人は考えていないように思われる。
先祖から受け継いだ土地でない限り、新たに土地を購入して、まともでしっかりした造りの建物を建てていたら、不動産事業として採算が取れないケースが日本では大部分じゃないのかなあ。なお商業地とかはちょっと性格が異なるのでここでは除外するけど。
だって、住宅用の収益不動産の建物は基本的に安請負のものがほとんどだ。
耐震偽装問題の根が深いことがこのことを証明しているように思える。
大元締めは別にして、当事者の彼らは、決してボロ儲けしてウハウハというような感じはしない。
せいぜい、小金を稼いでニヤニヤぐらい。つまり、建築コストを削らないと採算がとれないのだ。
その手間やリスクを考えると、割に合わないのが現状なのかなと、勝手に想像してみた。正直に造るとほとんど儲からないのだろう。
今までの日本の不動産業は、基本的に転売のキャピタルゲインがメインで成り立っていた。最近の傾向のように、米国と同様の収益中心に考えたら、採算はどれぐらいとれるのか、今後の業界の成り行きには注目しているけど。
あと、一般的に言われている個人ファイナンスの考え方で、自宅はどうして資産にいれて考えるのだろう。金額が高いからだろうか？ 企業会計と同じにしないとダメなんだろうか？
例えば、自家用車について、レンタルしていくらで貸せるから、DCF法での理論価格はいくら、この車はいくら割高だから買わない、とか考えている人はいるだろうか？ ほぼ100%いないだろう。
高い車だったら資産になるのかな？
フェラーリは何千万円単位だけど、博物館に展示されるような希少価値があるものを除いて、量産ものについては普通資産とは考えないと思う。例えば10～20年落ちで、程度の悪いものは100万以下で転がっている場合もある。こういうものは買値よりも後で何倍ものお金がかかる。
馬だって、年間何十億も収益があがる種馬なら資産として考えられるけど、自分が乗る乗馬用の馬は資産として考えにくいだろう。
自宅も同じでいいと思う。
企業会計と同じ考えで無理やり自宅をバランスシートにのせると、うちの場合、固定資産と固定負債が大きくてぶくぶくになる。
典型的な超低ROAタイプだ。高ROEになるかどうかは、運用成績にかかっている。
SPCにして連結から外したくなるなあ。
つまり、何を言いたいかというと、学校のテストじゃないんだから、正解は一つだけではない。
投資戦略と同じで、ケースバイケースで正解は変わってくる。
信じられるのは自分の考え。
何度も失敗したり壁に当たったりすると思うけど、自分を信じて生き抜くしかない。
結局のところ、これを書くと元も子も無いかもしれないけど、自宅が資産かどうかを考えているようなレベルではダメなんだと思う。
自分もまだラットレース中の貧乏父さんだけど、まあそのうち、こんなことを考えてたことを懐かしく思えるようになっていたいと思う。
- by Gabbiano
- at January 28, 2007 22:05
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comments
書き忘れたけど、ちなみに、
購入当時の表面利回りは年7～8%ぐらいだったと思う。
（一戸建の家賃はバラツキがかなり大きいので、ほんの参考程度の数値）
まあ悪くは無いけど、あまり儲けにはならないなあというレベル。
駐車場代を別に徴収するともっと利回りは上がるのかな。
借り手がすぐに見つかるかは全く不明。
ということで、資産としてはノーカウント。
自分達が住むところが無くなっちゃうし。
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当ブログへのコメントありがとうございました。最近、あちこちのブログで住宅ローン関連、持ち家に関するエントリが書かれているのはなぜなんでしょうね？投資を始める前に住宅ローン（しかも頭金なし）を組んでしまっている私としては、今までいろいろな資産運用本で住宅ローンや持ち家の経済的非合理性が散々書かれているのに改めてブログで書かなくてもいいのに・・・と勝手に被害妄想を抱いています。
と、前置きはこれくらいにして、今回のGabbianoさんのエントリを読んで、持ち家と住宅ローンについて改めて考えてみましたが、結局のところ経済的合理性より、少し（どころではないですが）高い耐久消費財を購入を選択したと考える方が精神安定上いいのかなぁと考えています。住宅ローンに関してはDCF法（これ個人的に嫌いです）でいろいろ考えるより、月々のキャッシュアウトが身の丈にあっていれば問題ないと思ってます（賃貸でも同じようにキャッシュアウトが発生するので）。あと、前回のGabbianoさんのエントリにあるように、保険代わりと考えると、住宅ローンの残高が多いほど有利な終身生命保険付き耐久消費財とも考えられるのかなぁと勝手な想像をしています。
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Itoさん、コメントありがとうございます。
相互リンクの件は構いませんよ。私のブログはリンクフリーですので、ご自由にリンクしていただければ、こちらのリンクも2,3日以内には追加しておきます。
家のことはシンプルに考えればいいと思います。
ちょっと高価な耐久消費財を買ったわけで、いわゆる贅沢をしているのですが、その分を投資に回すのか、好みの住環境の構築のために使うのかは、その人の生き方の問題なのかなと思っています。
家の購入が主要因で人生が狂うようなことがなければ、あとは人それぞれでいいと思います。
本人が満足がいく生活ができて、心が豊かになれば、投資にも好影響を及ぼすでしょう。
保険代わりの点については、私の考えはちょっと違っていて、保険金は住宅ローン残高とは関係なく、不動産の残存価値とほぼ等価なのではないかと思っています。途中でオプション行使して保険金を引き出すことも可能です。
住宅ローンの団体信用生命保険は、あくまでローンの支払いを担保するものであって、最終的に残るのは不動産現物ですので。
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Gabbianoさん、相互リンクの件ありがとうございます。早速リンクさせて頂きました。
> 保険金は住宅ローン残高とは関係なく、不動産の残存価値とほぼ等価なのではないかと思っています。
確かに仰るとおりですね。私は単純に死亡時の保険金=支払う必要がなくなるローンの残高（+残存期間の利息）と考えていました。
mixiともども、今後ともよろしくお願いいたします。
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